Privatøkonomisk brevkasse: Der er skimmelsvamp i min lejlighed – hvad er mine rettigheder som lejer?

Berlingskes privatøkonomiske brevkasse giver svar på alle dine spørgsmål om renter, pension, bolig, formue og meget mere. Send dine spørgsmål til dinepenge@berlingske.dk Kære brevkasse Jeg har lejet en lejlighed i Italien gennem et agency. Jeg har haft kontakt til både udlejer og mit agency flere gange i løbet af de seneste par måneder, da flere ting i lejligheden ikke fungerer (defekt toilet, defekt ovn og så videre). Nu er det så nået dertil, at jeg har fundet skimmelsvamp i skabene, og jeg vil derfor ikke længere bo i lejligheden af helbredsmæssige årsager og ønsker således at opsige lejen før tid. Min udlejer vil dog imidlertid ikke gå med til dette, og han vil heller ikke tilbagebetale mit depositum med den begrundelse, at det ikke er hans skyld, at der er mug i lejligheden, da det har regnet ekstraordinært meget i Italien de seneste måneder. Er det inden for lovens rammer? Hvad kan jeg gøre? Han skrev for en måned siden, at jeg selvfølgelig ville få depositum tilbage og sagtens kunne opsige lejen før tid, men det har han nu trukket i land på. Hilsen M.W. Kære M.W. Interessant spørgsmål. Det er vanskeligt at afgøre fra et skrivebord, blandt andet af bevismæssige årsager, men jeg har spurgt min kollega advokat Sandra Moll Dirscherl, der er specialiseret i italiensk ret. Hun oplyser, at det ifølge italiensk lejelov er sådan, at lejeren (kun) har én uge fra den dag, lejeren er flyttet ind i lejligheden, til at gøre mangelindsigelser gældende. Efter (kun) én uge mister lejeren retten til at reklamere over mangler (i Danmark gælder en frist på 14 dage). Det er stopprøve nr. 1 – hvis manglerne var til stede, og du ikke har protesteret, så fanger bordet. Der er dog undtagelse for mangler, som ikke oprindeligt var til stede. Jeg forstår det sådan, at problemerne først er opstået på et senere tidspunkt. Ifølge italiensk ret er tilstedeværelse af skimmelsvamp ikke en årsag, som giver en lejer ret til at opsige eller ophæve lejemålet, medmindre lejeaftalen udtrykkeligt nævner skimmelsvamp som en årsag til opsigelsen. Det må du selv lige tjekke i din kontrakt. Mit råd er, at du straks reklamerer over for udlejer. Det er en god idé at medsende billeder af skimmelsvampen til udlejeren sammen med en lægeattest, som oplyser, at du ikke kan bebo lejligheden som følge af skimmelsvampeangrebet. Hvis udlejer så fortsat afviser at betragte skimmelsvampeangrebet som en opsigelses-/ophævelsesgrund og derfor ikke vil tilbagebetale depositum, må du gå til en lokal advokat. Næste »step« er så retsmægling, og lykkes det ikke, må du anlægge en retssag. Sandra Moll Dirscherl gør opmærksom på, at reglerne om tilbagebetaling af depositum er som i Danmark. Hvis udlejer har lovet at tilbagebetale depositum, kan udlejer jo ikke fragå løftet, men det er næppe muligt for dig at bevise det, medmindre det foreligger skriftligt. Samlet set lyder det, som om du har en svær sag. Har du forsøgt at opsøge agenten personligt og drøfte mulighederne over una tazza di caffè? Det virker ofte. Held og lykke med det. Dansk lejelov Af hensyn til læsere med samme udfordring i Danmark kan jeg oplyse, at en lejer ifølge danske regler har visse rettigheder, når der er mangler ved det lejede, herunder skimmelsvamp. Er det lejede mangelfuldt, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for en rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt. Forarbejderne til lejeloven præciserer, at hvis der opstår en retlig hindring for lejerens brug af det lejede, som for eksempel et forbud mod brug på grund af sundhedsskadelige forhold som skimmelsvamp, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren. Hvis brugen af det lejede begrænses væsentligt, kan lejeren hæve lejeaftalen. I en sag fra 2015 kunne lejer ophæve alment lejemål på grund af skimmelsvamp og var berettiget til afslag i lejen på 50 procent i et år (TBB2015.91). I en utrykt dom fra Københavns Byret (BS 7374/2009-KBH) blev udlejer fundet erstatningsansvarlig for helbredsmæssige ulemper forårsaget af skimmelsvamp i et lejemål. Det blev fastslået, at udlejer havde pligt til at vedligeholde ejendommen og sikre, at den ikke frembød fare for beboerne. I en lidt ældre dom (1998) fandt retten, at lejer af et boliglejemål var berettiget til at ophæve lejemålet på grund af angreb af skimmelsvamp, der kunne være sygdomsfremkaldende, og som lejer havde grundlag for at antage faktisk havde været sygdomsfremkaldende for ham og hans familie. Lejer fik erstatning for flytte- og opbevaringsudgifter, men ikke erstatning for personskade efter erstatningsansvarslovens § 1 (TBB1999.376). Endelig vil jeg kort nævne to sager om væggelus. I en sag fra Vestre Landsret fra 2023 havde udlejer af et erhvervslejemål forpligtet sig til at bekæmpe angreb af væggelus og herunder også behandle lejers indbo, men lejers ophævelse fandtes ikke berettiget, da udlejer på ophævelsestidspunktet ikke var blevet givet tilstrækkelig tid til at reagere (TBB2024.250). Østre Landsret var i en dom fra 2017 om et beboelseslejemål på linje hermed (TBB2017.360). Med venlig hilsen Allan Ohms, advokat (H) www.forumadvokater.dk Send dine spørgsmål til dinepenge@berlingske.dk eller udfyld nedenstående formular: https://www.berlingske.dk/dine-penge/privatoekonomisk-brevkasse-der-er-skimmelsvamp-i-min-lejlighed-hvad-er